Wer eine Eigentumswohnung kauft , wird rechtlich Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dies ist nur möglich, wenn zuvor Stockwerkeigentum begründet wurde. Mit dem Kauf der Eigentumswohnung hat der Eigentümer einen Anteil an dem Grundstück sowie ein Sonderrecht an diesem Grundstück erworben. Dieser im Grundbuch erfasste Anteil ist unter anderem entscheidend für die Aufteilung von Kosten rund um die Immobilie. Welche Sonderrechte, aber auch Pflichten ein Eigentumsanteil mit sich bringt, wird in diesem Artikel dargestellt.
Der Wohnungseigentümer und seine rechtliche Stellung
Beim Kauf von Wohneigentum machen sich viele zunächst keine Gedanken über die rechtlichen Rahmenbedingungen. Mit dem Kauf erwirbt der Käufer ein weitgehendes Sonderrecht. Er darf in der Wohnung grundsätzlich tun und lassen, was er möchte. So darf er etwa das Stockwerkeigentum nach seinen Wünschen umbauen und gestalten. Er darf auch die Raumaufteilung verändern. Voraussetzung für das freie Walten und Schalten in seinem Wohneigentum ist, dass keine gemeinschaftlichen Bauteile berührt werden und die anderen Stockwerkeigentümer in der Ausübung ihrer Rechte nicht behindert werden. Das Sonderrecht ist beim Wohneigentum auf die Wohnung selbst und ihr zugeordnete Nebenräume wie Keller oder Hobby- und Bastelräume begrenzt.
Die Rechtsposition als Eigentümer wird nicht nur durch das Sonderrecht bezüglich des Wohneigentums bestimmt. Als Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist der Wohneigentümer an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Das gilt für das Reglement wie auch die Hausordnung, die die Eigentümer gemeinsam beschlossen haben.
Wenn Sie vorhaben, eine Wohnung zu kaufen, empfiehlt sich deshalb nicht nur die Besichtigung der Immobilie und Überprüfung des Grundbuchs und des Reglements. Beschäftigen Sie sich auch mit den Beschlüssen der Eigentümerversammlung, die bereits ergangen sind. Zu den Versammlungen gibt es Protokolle, die eingesehen werden können. Diese Empfehlung ist besonders beachtenswert, wenn Sie selbst in der gekauften Wohnung leben möchten. Auch das bestehende Reglement sollte für Sie auf längere Zeit akzeptabel sein. Vertrauen Sie hier nicht darauf, dass Sie als einzelner Wohneigentümer die bereits bestehenden Strukturen im Haus einseitig zu Ihren Gunsten ändern können.
Eine Haus- und Waschordnung ist ebensoTeil der gemeinschaftlichen Beschlusslage. Hier kommt nicht nur die Verbindlichkeit der Gemeinschaftsbeschlüsse für Sie zum Tragen, sondern auch eine allgemeine nachbarliche Rücksichtnahmepflicht, wie sie in allen Mehrfamilienhäusern von Bedeutung ist.
Was unterliegt dem Sonderrecht und was ist Gemeinschaftseigentum?
Es ist nicht immer einfach, auf den ersten Blick zu erkennen, wo das Sonderrecht des Eigentümers bei der Eigentumswohnung endet. Wenn etwa Balkone oder Kellerräume zum Sonderrecht gehören, gilt das nicht für äussere Gebäudeteile. Deshalb sind Sie bei der Gestaltung von Dachterrassen, Gartenanteilen oder Sitzplätzen im Freien in der eigenständigen Gestaltungsfreiheit eingeschränkt. Die äusseren Gebäudeteile sind Gemeinschaftseigentum. Hier können nach Reglements festgelegte Sondernutzungsrechte für Stockwerkeigentümer bestehen .
Umbauarbeiten und Gestaltungen bei Anteilen im Sondernutzungsrecht, die Ihren Geschmack und Ihre Wünsche widerspiegeln, müssen nicht im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein. Hier haben Sie sich an bestehende Beschlüsse zu halten, genauer gesagt einen Beschluss zu Ihren Gunsten im Einzelfall herbeiführen.
Beachten Sie die Unterschiede bei den jeweiligen Vorgaben für das Stockwerkeigentum: Im Reglement der Eigentümergemeinschaft geht es um die wesentlichen Rechte und Pflichten mit Blick auf die Eigentumswohnung. In der Hausordnung wird das tägliche Miteinander und Zusammenleben im Haus organisiert. Beide Bereiche überschneiden sich und haben für Ihre Nutzung der Eigentumswohnung Bedeutung.
Grenzbereiche von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Detail
Typische Konfliktthemen bei einer Eigentumswohnung, die aus einer Berührung von Sonderrechten mit Gemeinschaftseigentum oder der Gemeinschaft im Allgemeinen resultieren, gibt es viele.
Sie möchten einen Hund halten, aber nach einem gemeinschaftlichen Beschluss ist die Hundehaltung im Haus untersagt? Sie müssen sich in diesem Fall an das Verbot der Hundehaltung halten.
Möchten Sie Ihre Satelliten-Antenne auf der Balkonbrüstung anbringen? Das ist nur möglich, wenn die anderen Eigentümer damit einverstanden sind.
Sie möchten sich zusätzliche Abstandsflächen im Treppenhaus oder im Eingangsbereich des Hauses schaffen, zum Beispiel für einen Kinderwagen oder ein Fahrrad? Ist die Eigentümergemeinschaft dagegen, dürfen Sie in diese Teile des Gemeinschaftseigentums keine Gegenstände stellen.
Halten Sie sich auch an in der Hausordnung festgelegte Putzpläne und ähnliche Vorgaben für das Zusammenleben im Haus.
Nicht immer wird es Ihnen darum gehen, eigene Wünsche bei der Nutzung von Gemeinschaftseigentum durchzusetzen. Vielleicht fühlen Sie sich von Kinderlärm aus der Nachbarwohnung gestört? Oder von den Essensgerüchen, die beim Kochen exotischer Gerichte aus der Nachbarküche in den Hausflur ziehen? Gelegentlich feiert Ihr Nachbar eine rauschende Party, was ebenfalls zu einer Lärmbelästigung führt?
Hier gelten die jeweiligen Regelungen in der Hausordnung und die allgemeinen Grundsätze nachbarschaftlicher Rücksichtnahme. In einem gewissen Umfang werden Sie die Belästigungen aus der Nachbarschaft dulden müssen. Diese Duldungspflicht wird nicht aufgehoben, weil Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben.
Stockwerkeigentümergemeinschaften sind so unterschiedlich wie wir Menschen – daher lohnt sich eine vorgängige Prüfung und nicht nur blindes Vertrauen.
Kosten und die Eigentümergemeinschaft
Als Teil der Stockwerkeigentumsgemeinschaft sind Sie ebenso Teil der Kostengemeinschaft des Hauses. Was bedeutet das?
Sie haben mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch Miteigentum an der gesamten Immobilie erworben. Im Grundbuch können Sie die Liste der Stockwerkseigentümer einsehen und die jeweils zu Sonderrecht ausgeschiedenen Bereiche. Als Teil der rechtlichen Gemeinschaft haben Sie einen Kostenanteil für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Immobilie zu leisten.
Das Reglement steckt den Rahmen für die Unterhaltspflichten ab. Hier ist festgelegt, mit welchen Beiträgen Sie sich an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen haben. Ebenso wie der Verteilungsschlüssel für die Kostentragung festgelegt ist.
Bedenken Sie, dass Sie auch für aussergewöhnliche Kosten anteilig aufkommen müssen. Reparaturarbeiten in Ihrer eigenen Wohnung bezahlen Sie vollständig selbst. Geht es um Reparaturen am gesamten Haus und am Gemeinschaftseigentum, sind alle Miteigentümer beteiligt. Die gemeinschaftliche Kostentragung gilt auch für Sanierungsarbeiten an Gemeinschaftsteilen der Immobilie. Regelmässig bilden Eigentümergemeinschaften Erneuerungsfonds, in die jährlich ein bestimmter Betrag vorsorglich eingezahlt wird, um die Kosten für anfallende Instandhaltungsarbeiten tragen zu können. Fachverbände empfehlen jährliche Einzahlungen von etwa 0,3 % – 1 % des Versicherungswertes für das Gebäude.
Eigentümerbeschlüsse und ihre Stimmrechte
Im Reglement finden Sie wesentliche Informationen zur Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlungen, zu den Beschlussfassungen und zu den Verwaltungsaufgaben in der Eigentümergemeinschaft. In aller Regel werden Beschlüsse in der Eigentümerversammlung nach Mehrheitsquoten getroffen. Dabei haben nicht immer alle Eigentümer den gleichen Einfluss auf die Beschlussfassung. Für Ihr Stimmrecht beim Stockwerkseigentum ist die sogenannte Wertquote relevant.
Nach Schweizer Recht existiert keine bindende Bestimmung dazu, wie eine Wertquote bei Stockwerkseigentum berechnet wird. Kaufpreis oder Zustand der jeweiligen Wohneinheiten sollen nicht entscheidend sein. Die meisten Eigentümergemeinschaften bestimmen die Wertquote unter anderem nach folgenden Aspekten:
- Raumgrösse im Sonderrecht
- Raumgrösse von Nebenräumen
- Flächengrössen von Anteilen mit einem Sondernutzungsrecht wie Terrassenparkplätze und Gartenanteile
Aufgrund der Bedeutung der Wertquoten bei der Eigentumswohnung entstehen komplexe Berechnungssysteme. Informieren Sie sich bei Kauf einer Eigentumswohnung über die Festlegung der Quote: Sie hat direkten Einfluss auf Ihre Stimmkraft und Beschlussfähigkeit sowie auf die Verteilung finanzieller Leistungen und Lasten. Besonders, wenn Sie sich in eine bestehende Eigentümergemeinschaft einkaufen, setzen Sie sich im Vorfeld mit dem Reglement in der Immobilie auseinander. Hier kann es sinnvoll sein, einen Experten wie einer spezialisierten Rechtsanwältin hinzuzuziehen.
Mit Ihrer Investition in die Eigentumswohnung beginnt Ihre Position innerhalb einer rechtlichen Pflichtgemeinschaft. Dieser Punkt wird häufig unterschätzt. Er ist massgeblich für die Modalitäten der Finanzierung und Verwaltung vieler folgender Jahre in der eigengenutzten wie auch vermieteten Wohnung.
Oft ist die rechtliche Situation kaum überschaubar, wenn sich bei neu errichteten Immobilienkomplexen erst Eigentümergemeinschaften herausbilden. Hier sollten Sie von Anfang an Ihren Einfluss auf die Gestaltung von Reglement und Hausordnung geltend machen, um Ihre Interessen in den jeweiligen Vorschriften wiederzufinden.
Fazit: Beim Kauf einer Eigentumswohnung zählen die Details
Viele Käufer investieren lang angespartes oder von der Bank verliehenes Kapital an den Kauf der Eigentumswohnung. Anders als beim Kauf eines Hauses im Alleineigentum werden sie dabei zwingend Teil einer Eigentümergemeinschaft. Setzen Sie sich deshalb noch vor dem Kauf mit Ihren spezifischen Rechten und Pflichten in dieser Rechtsgemeinschaft auseinander. Informieren Sie sich über Reglement, Hausordnung, Wertquotenberechnung und alles Weitere, was für Ihren Miteigentumsanteil wichtig wird. Seien Sie sich jederzeit der Tatsache bewusst, dass eine Eigentumswohnung immer an bestimmte Verpflichtungen mit Blick auf die Gemeinschaft gebunden ist. Sind Sie nicht zu Kompromissen und zur Rücksichtnahme auf Gemeinschaftsebene bereit, kann eine Immobilie im Alleineigentum im Vergleich mit der Eigentumswohnung die bessere Wahl sein.
